界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年上半年，深圳商辦市場呈現(xiàn) “供應(yīng)收縮、需求分化、成本下探”的特征。

從外部宏觀層面來看，中美貿(mào)易摩擦持續(xù)發(fā)酵，外向型企業(yè)擴(kuò)張意愿減弱，開發(fā)商對市場前景保持謹(jǐn)慎；內(nèi)部轉(zhuǎn)型層面，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占GDP比重持續(xù)提升，硬科技企業(yè)成為租賃市場核心驅(qū)動力。

在整體增量需求疲軟的背景下，上半年深圳甲級寫字樓項(xiàng)目普遍延后入市，供應(yīng)端的收縮雖暫時緩解了空置率上行壓力，但租金下行趨勢未改，市場在 “供需博弈” 中呈現(xiàn)出短期指標(biāo)緩和與長期壓力并存的狀態(tài)。

對于這一復(fù)雜態(tài)勢，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端在接受界面新聞記者獨(dú)家采訪時指出：“需求端是當(dāng)下深圳商辦市場的關(guān)鍵變量，接下來如果經(jīng)濟(jì)向好，對需求面形成支撐，整個商辦市場的表現(xiàn)也會好很多。”

寫字樓延期入市成常態(tài)，硬科技主導(dǎo)需求

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)23.5萬平方米，同比減少35%，低于市場普遍預(yù)期，主要源于開發(fā)商對市場不確定性的謹(jǐn)慎態(tài)度。

供應(yīng)收縮暫時緩解了空置率上行壓力，截至二季度末，深圳甲級寫字樓的空置率微升1.2個百分點(diǎn)至27.8%，但仍處于歷史高位。租金持續(xù)承壓，平均租金降至每月每平方米 160.1 元，較去年末下跌 5.3%，創(chuàng)近五年新低。

但未來三年供應(yīng)壓力仍將持續(xù)，年內(nèi)還有約122萬平方米的甲級寫字樓可投入使用，至2027年在途供應(yīng)達(dá)420萬平方米，即便考慮項(xiàng)目延期或運(yùn)營方向調(diào)整等因素，到2027年末深圳甲級寫字樓總存量仍有望突破1000萬平方米，寫字樓市場競爭將持續(xù)白熱化。

面對激烈的競爭，深圳業(yè)主的招租策略也愈發(fā)“務(wù)實(shí)”。

界面新聞獲悉，上半年深圳市場上大部分業(yè)主都選擇繼續(xù)下調(diào)租金以留住或招攬租戶，同時也推出更多樣化的服務(wù)以提升租戶體驗(yàn)。

“當(dāng)前業(yè)主普遍非常積極，會主動降租以穩(wěn)住客戶，因?yàn)樵谑袌鰧ふ以隽靠蛻舴浅＠щy，與其挖掘別人的客戶不如穩(wěn)定自己的客戶”，張曉端對界面新聞指出。

“另外，現(xiàn)在有些總部型物業(yè)啟用后會要求關(guān)聯(lián)企業(yè)搬回，或者要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐，這種需求的轉(zhuǎn)移也會進(jìn)一步加劇存量樓宇的競爭壓力”。

在此背景下，今年二季度，深圳甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下探，較2024年末下跌5.3%，至每月160.1元/㎡。

而價格優(yōu)勢在一定程度上促進(jìn)了新供應(yīng)及部分存量項(xiàng)目的去化，上半年全市累計凈吸納量6.8萬平方米。

盡管整體需求疲軟，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)仍是核心支撐。

硬科技企業(yè)如DeepSeek、宇樹科技等掀起新一輪擴(kuò)張熱潮，帶動人工智能、半導(dǎo)體等細(xì)分領(lǐng)域租賃面積需求以28.1%需求占比重回首位。

零售商場扎堆上新，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成突圍關(guān)鍵

不同于寫字樓市場，零售市場上半年在供應(yīng)端的表現(xiàn)相對亮眼。

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月深圳共迎來30.3萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)購物中心，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量增至747.7萬平方米，其中，主要貢獻(xiàn)自太子灣K11 ECOAST以及羅湖益田假日廣場，

與傳統(tǒng)“粗放式運(yùn)營”不同，近期上新的商場呈現(xiàn)差異化運(yùn)營特征。

比如，蛇口的太子灣招商花園城的開放式獨(dú)棟街區(qū)VILLA，與隔壁的集中式商業(yè)形態(tài)為主的K11 ECOAST形成互補(bǔ)，成為深圳西海岸“文旅+”的熱門打卡地；印力iN城市廣場的3萬平方米戶外運(yùn)動廣場，均通過差異化定位吸引特定客群。

但總存量的擴(kuò)大也令深圳優(yōu)質(zhì)購物中心密度進(jìn)一步加大，而新商業(yè)體的入市再加上社區(qū)型商業(yè)、寫字樓商業(yè)配套等設(shè)施的完善，也帶來了需求端的分流。

“整體來看，新舊商業(yè)呈現(xiàn)‘此消彼長’的關(guān)系，市場競爭會加劇并對租金形成壓力，但好處是整個市場的盤子可能會做大，進(jìn)而刺激消費(fèi)潛力的釋放”，張曉端表示。

截止今年6月末，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金錄得每月每平方米761.6元，半年下降2.4%，全市整體空置率上升1.2個百分點(diǎn)至9.1%。

細(xì)分領(lǐng)域來看，隨著物質(zhì)生活水平提高，消費(fèi)市場也在持續(xù)升級換代，人們更愿意為情感價值買單。

比如，以泡泡瑪特、Top Toy為代表的IP潮玩店，吸引了大批年輕人，不僅能彰顯文化與個性，也是連接情感的工具，讓消費(fèi)者從中獲得群體歸屬感。

同樣以情感陪伴需求催生的寵物經(jīng)濟(jì)在購物中心的發(fā)展勢頭依舊火熱，業(yè)態(tài)也由過往的展示出售、洗護(hù)服務(wù)延伸至寵物玩具、日化用品等快消類零售，“寵物經(jīng)濟(jì)”的衍生鏈條正不斷豐富完善。

政策端，深圳《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》的出臺，以及以舊換新及國補(bǔ)等政策效果，對市場信心提振效果顯著。

今年1-5月，深圳社會消費(fèi)品零售總額同比增速較去年數(shù)值提升3.6個百分點(diǎn)至4.7%，其中限上單位家用電器和音響器材類零售額增速高達(dá)74.9%。

在零售物業(yè)的市場需求上亦有所反應(yīng)，今年上半年深圳購物中心新開的數(shù)碼電子及智能家電品類的數(shù)量占所有品類的比重較去年全年上升0.8個百分點(diǎn)至5.2%，大疆、影石、倍思等國產(chǎn)科技新勢力均有入駐。

展望未來，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來三年，深圳將有約126.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心計劃入市，其中西部板塊為供應(yīng)的“主力軍”，占比高達(dá)68.4%，區(qū)域競爭或?qū)⒓觿?/span>。

大宗交易“量縮價跌”，小總價資產(chǎn)成主流

2025年上半年，大灣區(qū)大宗交易整體呈現(xiàn)“量縮價跌”特征：廣深兩地共計成交大宗交易29筆，總成交額同比下降61.8%至147億元，單宗均價也由過往的10-20億元降至5億元。

其中，交易金額超過5億元的大宗交易僅有5筆，金額最大的為興業(yè)銀行66億接手的恒大深圳灣超級總部項(xiàng)目，其余均為單筆低于5億元的小規(guī)模交易，反映出市場主流需求轉(zhuǎn)向小總價資產(chǎn)。

具體來看，廣州各區(qū)屬平臺招商引資及企業(yè)自用需求是推動工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）類與非核心區(qū)辦公成交的主要引擎。

深圳辦公類物業(yè)成交總額近80億元，以京東方、國泰君安等為代表的上市公司及國企占主導(dǎo)，主要受企業(yè)自用需求推動。

同時，工業(yè)類的資產(chǎn)法拍市場較為活躍，例如龍華某產(chǎn)業(yè)園以評估價7折成交，吸引了險資與私募基金的競逐。

另外，倉儲物流由于屬于物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，關(guān)系民生工程方向，具備收益穩(wěn)定、抗風(fēng)險能力強(qiáng)等特點(diǎn)，成為險資持續(xù)加碼的重要標(biāo)的。

同時，私人投資者抄底法拍項(xiàng)目的趨勢也更加明顯。

“沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有賣不掉的價格”，戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管陳俊儒向界面新聞指出。在降息窗口下，通過收購困境資產(chǎn)實(shí)現(xiàn) “低買高賣” 的機(jī)會增多，而隨著價格的持續(xù)調(diào)整，私人投資者將積極參與市場。

展望未來，戴德梁行建議投資者把握三大趨勢：一是聚焦政策導(dǎo)向板塊，如光明科學(xué)城、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)；二是關(guān)注 “商辦改保障房” 機(jī)遇，政府計劃未來三年改造50萬平方米存量物業(yè)；三是布局新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心、生物醫(yī)藥倉儲等領(lǐng)域因AI算力需求激增和醫(yī)療產(chǎn)業(yè)升級，成為資本新寵。